Varios riesgos hacen dudar sobre si es un buen momento para exponerse al sector. Esto, pese a que se proyecta una recuperación en 2024.
El inicio de los recortes de tasa de interés del Banco Central ha estado obligando a los inversionistas en Chile a rearmar su cartera de activos locales. Y, con las opciones más seguras perdiendo atractivo, algunos activos alternativos retoman fuerza. Entre estos vehículos, sin embargo, una categoría en especial todavía es objeto de dudas: el sector inmobiliario.
“Al ser una inversión a largo plazo, siempre puede ser un buen momento para entrar en este sector, pero obviamente dependerá de los riesgos que querrá incurrir cada inversionista”, plantea Matías D’Alencon, portfolio manager de renta residencial en WEG AGF. Y son estos riesgos, justamente, los que dividen al mercado.
Para algunos, todavía no es el momento. Al sector inmobiliario «aún le faltaría por ajustar, principalmente porque las condiciones crediticias siguen muy estrechas a nivel de economía, lo que hace pensar que podríamos ver mayores caídas en precios”, dice Fernando Montalva, gerente de negocios de MBI Inversiones.
Es que, tras el mal momento post estallido social y pandemia, varios se mantienen cautelosos frente al sector, pese a las proyecciones de recuperación que hay hacia el próximo año. Varios riesgos, desde el alza de las tasas de los créditos hipotecarios, hasta la demora en los permisos para proyectos nuevos, hacen dudar a los inversionistas. Y a esto se suma que las rentabilidades que ofrece el sector todavía no lucen muy atractivas si se comparan con las de instrumentos de inversión mucho más seguras.
Montalva, de MBI, ejemplifica esta diferencia. «Un depósito a plazo renta cerca de 8,5% en un año, mientras que un fondo inmobiliario de renta anda entre el 6% y el 8%», dice. “Y, con un fondo de renta fija de buena calidad, podemos encontrar devengos cercanos a UF+5/6%, es decir, 9/10% nominal a un año”.
D’Alencon, de WEG, expresa su propia visión: un depósito a plazo a 1 año puede estar en UF+5,2%, mientras que un fondo de inversiones de renta residencial alrededor de UF + 3%, afirma.
SORTEANDO RIESGOS
A rentabilidades que todavía no convencen se suma un escenario de aterrizaje de la economía nacional en el que el sector inmobiliario todavía no levanta cabeza. De hecho, en el tercer trimestre de 2023, las ventas de viviendas nuevas en la Región Metropolitana cayeron -4,4% a nivel anual, totalizando 4.518 unidades entre casas y departamentos, según un informe de Colliers. A nivel de precios, el promedio fue de 72,3 UF por m2 en el tercer trimestre, lo cual refleja una baja de 4,5% respecto al mismo periodo del año anterior.
La debilidad se ha evidenciado a nivel de fondos también. En lo que va de 2023, el patrimonio administrado por los fondos alternativos inmobiliarios ha crecido 3,68%, al cierre del segundo trimestre, lejos del avance de 10,24% que experimentó en el mismo periodo de 2022. De hecho, este año registra la menor variación del patrimonio (0 tasa de crecimiento) desde fines de 2010.
En el mercado advierten que varios riesgos siguen presentes. “Los más latentes hoy en día son las restricciones crediticias, el aumento de la tasa de interés y el incremento en los costos de construcción”, advierte María José Reyes, consultor líder y especialista en Real Estate de PwC Chile.
Esto, con factores afectando tanto a la demanda como la oferta. La primera, según Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, “tiene que ver con la capacidad de acceso a créditos hipotecarios a mayor años plazo, capacidad de ahorro de las personas, la estabilización de la inflación y, por ende, del valor de la UF, así como la mejora en la percepción de la estabilidad laboral”. Y, sobre la oferta, agrega que su reactivación se ha visto frenada por la falta de certezas en el mercado de capitales y la «permisología».
En esa línea, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, alerta sobre los créditos hipotecarios: “están con tasas significativamente superiores a las de un par de años atrás, además de una inflación que afecta los dividendos de modo mensual». De hecho, la tasa de interés promedio anual en UF para los créditos hipotecarios llegó a 4,72% en octubre, el nivel más alto desde marzo de 2009, cuando se situó en 4,9%, según datos del Banco Central.
“Las altas tasas de financiamiento y el complejo escenario económico hacen que el riesgo en este sector sea alto y que el spread entre el cap rate y la tasa de financiamiento esté comprimido o sea negativo en algunos casos”, advierte D’Alencon, de WEG.
PODER DE NEGOCIACIÓN
Pese a estos riesgos, algunos creen que de todas formas puede ser un buen momento para exponerse al sector si se cumplen algunas condiciones. «Si se tiene la capacidad financiera o liquidez, hoy es un buen momento, ya que al haber poca demanda existe una mayor capacidad o poder de negociación por parte del comprador frente al valor de los inmuebles», dice Reyes, de PwC Chile.
“Los precios están deprimidos y los vendedores están dispuestos a hacer concesiones en materia de precios, plazos de pagos, condiciones la transferencia, etc.”, agrega Gleisner, de Colliers.
Y a esto se suma que las proyecciones se inclinan por una recuperación el próximo año, retomándose niveles pre pandemia en 2025. Mario Portugal, director de consultoría de Tinsa Chile, cree que en 2024 se podrían empezar a dejar atrás factores externos e internos que afectan a la economía y generan incertidumbre. “Podemos llegar a un mercado reactivado y en crecimiento constante hacia mediados de 2025”, dice.
Un ciclo de bajas de tasas de los créditos hipotecarios el próximo año podría ayudar, complementa D’Alencon, de WEG. Y agrega cetro factor: «gran parte de los proyectos que han tenido atrasos durante este año ya estarían entrando el 2024 en la oferta del mercado, por lo que habría más stock para compras”, proyecta.
“Las ventas brutas llevan unos meses con una tendencia positiva”, dice del Río, de Siena Inmobiliaria. «Esperamos que esto se mantenga mes a mes y se consolide en el segundo semestre del 2024”.
